Helsinkiläisen kolmen vuokrataloyhtiön 156 asunnon mittavaan saneerausprojektiin otettiin rakennusurakoitsija mukaan jo suunnitteluvaiheeseen. Se ei ole korjausrakentamisessa ihan tavallista, mutta on osoittautunut varsin järkeväksi ratkaisuksi. Kun aikataulut ja kustannusarviot tehdään yhdessä, ne myös pitävät parhaiten.
Ensimmäiset asukkaat muuttivat Helsingin Reimarlassa sijaitseviin kolmeen kerrostaloon vuonna 1974. 2020-luvulle tultaessa talot ja niiden omistama pysäköintilaitos kaipasivat perusteellista saneerausta. Omistaja Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo halusi myös muuttaa huoneistojen kokoa, sillä nykyään kysyntää on enemmän pienemmille asunnoille kuin isommille perheasunnoille, joista talot pääasiassa koostuivat.
Usean vuoden kestävässä projektissa kaikki talot saneerataan pääsääntöisesti vuorotellen, mutta jokaisen talon saneeraus menee myös keskimäärin kolmen kuukauden ajan päällekkäin toisen talon kanssa. Niinpä työmaalla työskentelee jatkuvasti iso määrä rakentajia. Samalla asukkaiden pitää pystyä osittain jatkamaan asumistaan ja arkeaan viereisissä taloissa. Tarvittiin siis isoja kokonaisuuksia hallitseva urakoitsija, joka pystyy myös sitoutumaan pitkään projektiin. Lisäksi työt piti saada nopeasti käyntiin. Näistä syistä omistaja päätyi niin sanottuun suunnittele ja rakenna -urakkaan (SR-urakka), johon ryhdyttiin hakemaan urakoitsijaa alkuvuonna 2020.
– Päädyimme siihen, että vain arkkitehti- ja pääsuunnittelu jäivät tilaajalle. Urakoitsijoiden kartoituksessa painottuvat yhtiöiden koko, kokemus ja resurssit. Kyseessä on yli 20 miljoonan euron urakka, jonka hoitamisen voivat ottaa vastuulleen vain suuret toimijat, sanoo projektipäällikkö Kimmo Mäki hankkeen rakennuttajakonsulttina toimivasta Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy:stä.
– Urakoitsijoilta pyydettiin omaa näkemystä hankkeen toteutuksesta, ja Consti seuloutui kärkijoukkoon nopeasti esimerkiksi aikataulukuvauksensa ansioista. Seuraavalle kierrokselle se toi vielä lisää näkemyksellisyyttä – vuoropuhelu oli alusta saakka erittäin sujuvaa, Mäki kiittelee.
Mäen mukaan Constin erotti muista vaihtoehdoista erityisesti nopea reagointi, selkeät vastaukset ja esitykset. Constin suunnittelijat osoittautuvat varsin osaaviksi. Toiminta oli organisoitu hyvin, ja jo kehitysvaiheessa oli havaittavissa asiakkaan arvostamaa ”tekemisen meininkiä”.
– Kokemukseni mukaan urakoitsijan hankinta- ja laskentapuolen yhteistyö tilaajan suunnittelijoiden kanssa on usein valitettavan heikkoa vastakkainasettelun vuoksi. Constin kanssa yhteistyö sujui kuitenkin esimerkillisesti. Tältä pohjalta oli helppo esittää tilaajalle urakoitsijaksi Constia.
Aikataulut ja kustannusraamit hanskassa
Constin projektipäällikkö Hanna-Reea Välimäki on ollut projektissa mukana kilpailutusvaiheesta saakka. Hänkin pitää erinomaisena sitä, että Consti pääsi SR-urakan ansiosta mukaan hyvin varhaisessa vaiheessa.
– Perinteisesti rakennusurakoitsija tulee projektiin mukaan vasta siinä vaiheessa, kun suunnitelmat ovat jo hyvin pitkällä. Nyt olemme pystyneet vaikuttamaan suunnitelmiin hyvissä ajoin, minkä ansiosta esimerkiksi toteutusaikaa on saatu jo lyhennetty tilaajan alkuperäisestä raamista, Välimäki sanoo.
Myös kustannusraamissa on pysytty, ja tilaajalle on pystytty antamaan jatkuvasti ajantasaista kustannustietoa. Laskentapäällikön tiivis osallistuminen projektin kaikissa vaiheissa on tarkoittanut myös sitä, että tilaajalle on aina pystytty antamaan erilaisia vaihtoehtoja kustannuksineen, kun projekti on edennyt ja uusia asioita on tullut esiin.
– Olemme pysyneet talousraamissa, vaikka sekä koronapandemia että siihen liittyvät rakennusmateriaalien kustannusten nousu ovat vaikuttaneet projektiin alusta saakka, Välimäki kertoo.
Pandemia on vaikuttanut myös projektin onnistumiselle oleelliseen viestintään eri osapuolten välillä. Projektin valmistelu alkoi maaliskuussa 2020, joten käytössä ovat olleet sähköpostit ja virtuaalikokoukset. Koska hanke on niin mittava, halusivat kaikki osapuolet rakentaa kommunikointiin sekä hankkeen hallintaan ja johtamiseen myös uudenlaisia malleja. Kimmo Mäki korostaakin kommunikaation merkitystä kokonaisuuden onnistumisessa.
– Perustimme heti aluksi niin sanotun ”palautekerhon” epäviralliseksi keskustelupaikaksi. Emme tee siellä päätöksiä, mutta se tarjoaa sopimusosapuolille mahdollisuuden pohtia, missä on onnistuttu ja missä ei, ja mitä voidaan ottaa eri vaiheista opiksi jatkoa ajatellen. Olemme kokoontuneet viitisen kertaa vuodessa, ja tapaamiset ovet osoittautuneet hyvin hyödyllisiksi, Mäki sanoo.
Ensimmäinen kolmesta talosta valmistuu maaliskuussa 2022, ja kahden seuraavan talonkin suunnittelu on jo lähes valmis. Kaikki kolme taloa ja pysäköintilaitos valmistuvat vuoden 2023 aikana.
