Putkiremonttiopas hallitukselle

Miten putkiremontti etenee hallituksen näkökulmasta?

1. Kuntotutkimus. Hallitus tilaa kuntotutkimuksen putkistosta, märkätiloista ja hormeista. Tulos kertoo, onko remontti ajankohtainen ja mikä menetelmä sopii taloon.
2. Hankesuunnittelu. Hallitus valitsee rakennuttajakonsultin ja valmistelee remontin laajuuden, menetelmän, urakkamuodon ja alustavan budjetin. Yhtiökokous päättää hankkeen jatkamisesta.
3. Urakkasopimus. Hallitus pyytää tarjoukset tai KVR-mallissa jatkaa saman urakoitsijan kanssa. Yhtiökokous päättää remontin toteuttamisesta ja rahoituksesta, ja hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen.
4. Valmistelu. Asukkaille pidetään tiedotustilaisuus, ja jokaisessa asunnossa tehdään katselmus. Osakkaat tekevät materiaalivalintansa ja tilaavat mahdolliset lisätyöt.
5. Rakentaminen. Työ etenee porras tai linja kerrallaan tahtiaikataulun mukaan. Hallitus ja rakennuttajakonsultti seuraavat aikataulua ja kustannuksia.
6. Vastaanotto ja takuu. Asennukset tarkastetaan ennen luovutusta, ja takuuajan lopussa pidetään takuutarkastus. KVR-hankkeissa Constin takuu on viisi vuotta.

Kesto: noin 50 asunnon talossa rakentaminen kestää noin kahdeksan kuukautta. Esimerkiksi 54 asunnon As Oy Pallaskeronkuja 2:ssa suunnittelu kesti 11/2023–2/2024 ja rakentaminen 2–9/2024. Yksittäinen asunto on linjasaneerauksessa remontissa 8–12 viikkoa.

Tarvitaanko rakennuttajakonsulttia?

Kyllä. Rakennuttajakonsultti kannattaa ottaa mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. Konsultti valvoo taloyhtiön etua suunnittelussa, urakkasopimuksessa ja rakentamisessa. Jos remontti tehdään KVR-urakkana, valitkaa konsultti, joka tuntee KVR-urakkamallin. Silloin konsultti tukee mallin etuja eikä pakota hanketta perinteisen urakan muotoon.

Kannattaako urakoitsija ottaa mukaan jo suunnitteluun?

Perinteisessä kokonaisurakassa taloyhtiö teettää suunnitelmat ensin ja kilpailuttaa rakentamisen vasta sitten. Hinta selviää, kun suunnitelmat ovat valmiit, ja suunnitelmien puutteet jäävät taloyhtiön riskiksi.

KVR-urakassa eli kokonaisvastuurakentamisessa sama urakoitsija suunnittelee ja rakentaa. Taloyhtiö saa kiinteän kokonaishinnan jo hankesuunnitelman pohjalta. Constin kokemuksen mukaan KVR-urakka on keskimäärin 15–25 % edullisempi kuin kokonaisurakka, ja KVR-hankkeille Consti antaa viiden vuoden takuun.

Constin KVR-mallissa hallitus osallistuu suunnitteluvaiheeseen. Consti esittelee tekniset vaihtoehdot ja niiden kustannusvaikutukset, ja ne käydään läpi yhdessä hallituksen ja suunnittelijoiden kanssa ennen päätöksiä. Näin hallitus tietää, mistä hinta muodostuu, ja voi esitellä vaihtoehdot yhtiökokoukselle ymmärrettävästi.

Suurissa hankkeissa, kuten kokonaisten asuinalueiden korjauksissa, voidaan käyttää allianssia. Siinä tilaaja, suunnittelijat ja urakoitsija muodostavat yhteisen organisaation ja jakavat riskit ja hyödyt. Esimerkiksi KOy Jyrkkälänpolku Turussa oli Suomen ensimmäinen kokonaista asuinaluetta koskeva allianssimuotoinen korjaushanke.

Voiko putkiremontin tehdä naapuritaloyhtiön kanssa?

Kyllä. Ryhmäkorjaushankkeessa kaksi tai useampi taloyhtiö toteuttaa putkiremontin yhdessä. Constin kokemuksen mukaan ryhmäkorjaus on noin 10 % edullisempi kuin taloyhtiöiden erilliset hankkeet. Asia kannattaa ottaa puheeksi naapuriyhtiöiden kanssa jo kuntotutkimusvaiheessa, kun aikatauluja voi vielä sovittaa yhteen.

Miten menetelmä valitaan?

Kolme kysymystä rajaa vaihtoehdot:

1. Missä kunnossa kylpyhuoneet ovat? Jos vedeneristykset ovat vanhoja, kylpyhuoneet kannattaa uusia samalla, ja linjasaneeraus on luonteva valinta. Jos osa kylpyhuoneista on hiljattain uusittu, hybridiremontti tai kevytremontti säästää ne.
2. Voivatko asukkaat muuttaa pois? Linjasaneerauksessa asukas muuttaa yleensä pois. Sukitukseen perustuvissa menetelmissä kotona voi yleensä asua.
3. Mitä samalla uusitaan? Kun rakenteet ovat auki, samaan urakkaan kannattaa yhdistää esimerkiksi sähköt, tietoliikenne ja ilmanvaihto, jottei samoja rakenteita tarvitse avata myöhemmin uudelleen.

Menetelmien vertailu, hinnat (kerrostalossa noin 500–1 200 €/m²) ja kestot ovat sivulla kylpyhuone- ja putkiremontti.

Miten osakkaat otetaan mukaan?

Putkiremontti on osakkaalle myös mahdollisuus uudistaa kotia. Osakkaan omat valinnat ja lisätyöt etenevät viidessä vaiheessa:

1. Esikartoitus. Asukasinfossa käydään läpi tuotevalintojen prosessi ja vaihtoehdot.
2. Asuntokatselmus. Palveluinsinööri tutustuu asuntoon ja kartoittaa osakkaan toiveet.
3. Tarjous. Urakkaan kuulumattomista muutostöistä, kuten keittiöremontista, osakas saa erillisen tarjouksen.
4. Tilaus. Osakas tilaa muutostyöt kirjallisesti. Ne merkitään huoneistokorttiin, joka toimii sopimuksena osakkaan ja urakoitsijan välillä.
5. Toteutus ja luovutus. Taloyhtiön tilaamat työt tehdään urakan aikataulussa ja osakkaan omat muutostyöt erillisen aikataulun mukaan.

Kylpyhuonekalusteet ja materiaalit voi valita myös OmaConsti-palvelusta.

Miten asukkaille tiedotetaan?

Asukkaat saavat tietoa OmaConsti-palvelussa, sähköpostilla ja porrashuoneiden ilmoitustauluilla, ja tarvittaessa myös tiedotteilla ja tekstiviestillä. OmaConstissa voi lukea tiedotteita ja lähettää kysymyksiä.

Laajoissa remonteissa jokaiselle asunnolle laaditaan remonttikansio. Siinä ovat aikataulu, ohjeet esimerkiksi irtaimiston pakkaamiseen ja yhteystiedot.

”Saimme heti alussa Constilta kansion, jossa remontin eteneminen esitettiin selkeästi. – – Urakka pysyi täsmälleen aikataulussa. Jokainen asukas saattoi muuttaa takaisin kotiinsa täsmälleen sovittuna päivänä.”

– As Oy Itäkummun hallituksen puheenjohtaja

Esimerkki: Vuoden linjasaneeraus 2025

Vantaalla vuonna 1975 rakennetun As Oy Pallaskeronkuja 2:n (54 asuntoa) KVR-linjasaneeraus voitti AKHA ry:n Vuoden linjasaneeraus 2025 -kilpailun. Taloyhtiö erottui kilpailussa strategisella ennakkosuunnittelulla ja onnistuneella hankehallinnalla. Suunnittelu kesti 11/2023–2/2024 ja rakentaminen 2–9/2024. Kilpailun kaksi parasta hanketta olivat Constin toteuttamia.