Monessa asunto-osakeyhtiössä on huolestuttu siitä, kuinka välttämättömät remontit rahoitetaan korkojen ja remonttikustannusten noustessa samalla, jos kiinteistöjen ja asuntojen hinnat laskevat.
Miten hyvä suunnittelu auttaa?
Asunto-osakeyhtiön järkevään hoitoon kuuluu aina pitkäjänteinen suunnittelu ja suunnitelmien systemaattinen toteuttaminen. Kun korjauksia tehdään vähitellen, ei korjausvelka kasva kohtuuttomaksi osakkaille. Kalleinta on aina, jos joudutaan korjaamaan jo syntyneitä vahinkoja.
Korjaussuunnitelmien lisäksi myös tulevien toimenpiteiden rahoituksen suunnittelu on järkevää. OP Uusimaan asunto-osakeyhtiöiden palveluista vastaava pankinjohtaja Janne Koivuniemen mukaan laadukas hallinto, eli ammattitaitoinen isännöitsijä hallituksen tuella, on vastuussa järkevien kunnossapitosuunnitelmien tuottamisesta. Tarpeen vaatiessa kannattaa luonnollisesti käyttää suunnitteluvaiheessa myös eri alojen ammattilaisia. Suunnitelmallinen kunnossapito taas turvaa tasapainoisen talouden eikä isompia yllätyksiä pääse syntymään.
Rahoitusriskin osalta Koivuniemi hämmästelee sitä, että kun henkilöasiakkaista korkoriskeiltä suojautuneita on jo merkittävä osuus, asunto-osakeyhtiöistä vain viisi prosenttiyksikköä on suojannut lainansa koronnousulta. Korkosuojaus on mainio instrumentti vähentämään riskiä rahoituskulujen noustessa.
Pitääkö olla huolissaan?
Pulmallinen tilanne saattaa syntyä etenkin muuttotappioalueilla, kun lainan hinta nousee ja korjauslainan saanti vaikeutuu. Rahoittajan näkökulmasta asunto-osakeyhtiölainan riskejä saattavat lisätä yhtiön pieni koko, jolloin kustannuksia on jakamassa vähemmän osakkaita tai jos yksittäisellä sijoittajalla on suuri osuus osakekannasta ja omistus asunto-osakeyhtiössä on tätä kautta vähemmän hajautunut. Myös asunto-osakeyhtiön taloudellinen riippuvuus yhtiössä olevista liiketiloista tai vuokratontti saattavat vaikuttaa lainan ehtoihin vaikkapa korkeamman korkomarginaalin muodossa. Pahimmillaan kiinteistön arvo ei riitä lainojen vakuudeksi, jolloin pitää hakea muita rahoitusratkaisuja.
Lainamäärät fiksusti pienemmiksi
Pitkän aikavälin taloussuunnittelu mahdollistaa OP:n Koivuniemen mukaan erilaisten rahoitusvaihtoehtojen puntaroinnin. Yleisesti asunto-osakeyhtiössä on hyvä olla riittävä maksuvalmiuspuskuri aina mahdollisten äkillisten tarpeiden kattamiseen. Isompien remonttien rahoittamiseen voidaan lainan sijaan tai sen rinnalla harkita asunto-osakeyhtiön omaisuuden myyntiä, jos yhtiö omistaa vaikkapa liiketiloja tai sillä on rakennusoikeutta käyttämättä. ARA:n avustukset ovat oiva tuki remontin läpivientiin, kun sen saannin ehdot täyttyvät. Pitkän aikavälin suunnittelu mahdollistaa myös osakkaiden omarahoitusosuuden kerryttämisen hallitusti.
Peruskorjauksilla kustannussäästöjä
Jotkut sinänsä kalliit perusparannukset tuovat säästöä tulevaisuudessa. Tulevalla EU-taksonomia-asetuksella eli ympäristöluokittelulla pyritään ohjaamaan pääomia ympäristön ja ilmaston kannalta kestäviin hankkeisiin. Tämä koskettaa siis myös asunto-osakeyhtiöitä ja tulee vaikuttamaan niiden rahoituksen saamiseen. Taloyhtiöt, jotka parantavat energiatehokkuuttaan, maksavat rahoituksestaan tulevaisuudessa vähemmän ja samalla säästävät sekä energiaa että rahaa. Siksi rakennusprojekteja suunniteltaessa on hyvä tutkia, kuinka vaikkapa eristämisellä, lämmön talteenotolla tai ikkunoita ja ovia uusimalla syntyy säästöjä. Myös lämmitystavan uusimisen tai täydentämisen kustannussäästöt on hyvä tutkia.
Yleisesti ottaen taloyhtiölainojen kasvua ei pidä myöskään liikaa pelätä. Lainarahalla saadaan toteutettua investointeja, jotka suoraan kasvattavat asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden varallisuutta. Suuri osa Suomen kansallisvarallisuudesta on kiinni kodeissa, joiden arvoa on syytä vaalia.
