Lokakuussa Consti kokosi yhteen runsaan joukon taloyhtiöaktiiveja, isännöitsijöitä sekä teknistä huoltohenkilöstöä. Kiinnostuksen kohteena olivat tällä kertaa vanhemmat rivitalot ja niissä yleisen valesokkelirakenteen ongelmakohdat. Asiantuntijapuheenvuorojen painopiste oli pitkän tähtäimen suunnittelun ohella riskien ennakoinnissa.
Suomessa rakennettiin ahkerasti rivitaloja 1970–1990-luvuilla. Jälkikäteen on voitu todeta, että rakenteiden kosteusteknistä toimivuutta ei osattu tunnistaa riittävän hyvin. Seurauksena ovat olleet suhteessa yleiset kosteus- ja mikrobivauriot.
Virheellinen oppimateriaali osasyy ongelmiin
Rakennusterveysasiantuntija Ari Laamanen Kolona Oy:stä totesi, että nykytietämyksen mukaan 70–90-lukujen opetusmateriaali oli osin virheellistä, mikä on myötävaikuttanut rivitalojen kosteusvaurioiden yleistymiseen. Hänen mukaansa ei voida puhua vain yhdestä syystä, vaan vauriomekanismeja on useita. Aiheuttajia ovat muiden muassa viistosade ja roiskevedet, sisäilman kosteus, rakenteiden ilmavuodot sekä maakosteus.
”Huomionarvoista on, että vaikka taloyhtiö olisikin tehnyt parhaansa ylläpidon suhteen, kaikkia ongelmia ei olisi voitu estää, koska juurisyy on rakenteissa. Kosteusmittaus ei yksin riitä selvittämään, onko rakenne vaurioitunut. Vaurio ei myöskään ole aina näkyvä. Tarvitaan siis asiantuntijan tutkimus mikrobinäytteineen.”
Valesokkelit tuttu aihe juristin pöydällä
Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfasta toi oikeusoppineen näkökulmaa aiheeseen. Hän on erikoistunut rakentamiseen liittyviin kysymyksiin, ja valesokkeleita koskevat erimielisyydet nousevat säännöllisesti esiin.
Hänen mukaansa suuri osa osakkaan ja taloyhtiön välisistä kunnossapitovastuuta koskevista riidoista aiheutuu riskirakenteiden vaurioista. Vastaavasti suuri osa asuntokauppariidoista koskee vanhojen taloyhtiöiden riskirakenteita, jotka todetaan vaurioituneeksi asuntokaupan jälkeen.
”Haasteena on, että kukaan ei yleensä halua maksaa tutkimuksista. Kosteusongelmathan eivät aiheuta oireita kaikille. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää kuitenkin selkeästi vastuut.”
Taloyhtiöiden tulee selvittää kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakenteellisia vikoja ja korjata ne. Jos näin ei toimita, voi tuloksena olla vahingonkorvausvaade. Remontista aiheutuneet kulut jaetaan osakkaiden kesken vastikeperusteisesti.
Koskinen-Tammi antoi aiheellisia vinkkejä riitojen välttämiseen. Tarvitaan avointa keskustelua ja kykyä ymmärtää taloyhtiön dokumentaatiota. Kaikki lähtee ennakoinnista eli, että taloyhtiössä tiedostetaan millaiset rakenteet ovat ja varaudutaan taloudellisesti riskikohtien korjaamiseen.
Enemmän huomiota tekniseen käyttöikään
Susteran johtava asiantuntija Antti Heimlander vahvisti, että valesokkelin tekninen käyttöikä on 30–50 vuotta ja suurin osa kohderyhmään kuuluvista kiinteistöistä on sen jo ohittanut. Rakenteet voivat ylittää teknisen käyttöikänsä, jos niitä on ylläpidetty hyvin ja huollettu säännöllisestä.
”Kun rivitalon ikä täyttyy, ei tarvitse heti rynnätä remontoimaan. Korjaustarpeen määrittely vaatii aina rakenteen kuntotutkimuksen. Iso ongelma on, että taloyhtiöissä ei ole riittävästi tietämystä aiheesta. Valesokkelien korjausta ei osata ottaa huomioon pitkän tähtäimen suunnitelmassa (PTS).”
Heimlander muistutti taloyhtiöitä Rakennustiedon julkaisemista ohjekorteista, jotka ovat oiva suuntaa antava ohje kiinteistön ylläpitoon.
Rahoitus helpompi saada, kun remontti tehdään ajoissa
Danske Bankin johtaja Ville Roihun viesti taloyhtiöille oli vahva: remontit kannattaa tehdä mieluummin aikaisin kuin liian myöhään.
Hän huomautti, että pankki on ammattimainen riskienarviointiorganisaatio ja lainanhakijoiden on syytä tehdä perustyö hyvin. Pankki on esimerkiksi jättänyt rahoituksen antamatta, koska urakkaan oli valittu halvin tekijä, jolla ei ollut aiempaa kokemusta.
”Tänäänkin on puhuttu paljon pitkän tähtäimen korjaussuunnittelusta. Kannattaa miettiä, pitäisikö siinä rinnalla olla myös rahoituksen PTS. Lisäksi kannattaa harkita ryhmäytymistä eli tehdä yhteistyötä useamman asunto-osakeyhtiön kesken. Säästöä saadaan, jos selvitään yhdellä kilpailutuksella ja yhteisillä hankinnoilla.”
Herättikö teema lisäkysymyksiä? Constin mikrobikorjauksiin erikoistunut yksikkö ja osaajat tuntevat aihealueen läpikotaisin. Lisätietoja antaa:
Rauno Asplund
Yksikönjohtaja, kylpyhuone- ja mikrobikorjaukset
Consti Korjausrakentaminen Oy
rauno.asplund@consti.fi
+358 40 042 0284
Seminaarisarjamme jatkuu alkuvuodesta 2026 uudella kiinnostavalla aiheella.
