Korjataanko kaikki vai ei mitään, vai sittenkin jotain siltä väliltä? ”Iso osa korjausrakentamisesta on muutosrakentamista, jolla parannetaan tilojen käytettävyyttä. Kannattaa miettiä, edellyttääkö käytettävyys korkeinta laatutasoa jokaisessa yksityiskohdassa”, toteaa Jukka Mäkinen Constista.
Vaikka korjausrakentamiselle on aina tarvetta eikä korjausvelkaa voi loputtomasti kasvattaa, yleinen taloudellinen tilanne on alkanut näkyä myös korjausrakentamisessa.
”Esimerkiksi osa suurista kiinteistösijoittajista on siirtänyt vuokratalojensa peruskorjauksia”, kuvaa tämän hetken tilannetta Constin Yritykset-toimialan johtaja Jukka Mäkinen.
Sen sijaan toimisto- ja liiketilojen muutostöitä tehdään korkojen noususta ja inflaatiosta huolimatta. Koronan mullistamat työskentelytavat ja vähittäiskaupan muutokset elävät edelleen.
Kevyilläkin muutostöillä, joita Constissa kutsutaan palvelu-urakoinniksi, voidaan helposti parantaa sekä käytettävyyttä että tilan vuokrattavuutta. Ketterimmillään olemassa olevia tiloja muokataan muutamassa viikossa vastaamaan muuttuneita asiakasvirtoja tai uuden yrityksen brändiä. Korjausrakentamisella tuetaan myös vihreää siirtymää.
Runko ratkaisee
Kun väliseinien siirtely, energiatehokkuuden parantaminen tai uusi valaistus eivät riitä tilan käyttöasteen nostamiseen, on vajaakäytöllä olevista toimistoista tehty asuntoja tai hotelleja. Erinomaisia Constin toteuttamia esimerkkejä ovat uusrenessanssityylisen Eerikinkatu 7:n huippusuositut Lumo-kodit ja Hotelli St. George Yrjönkadulla Helsingissä.
”Jos rakennuksen perustus ja runko ovat ehjiä, betoni- tai tiilirunkoa ei kannata purkaa uuden tilalta. Korjaaminen voi tulla lähes yhtä kalliiksi kuin uuden rakentaminen, mutta hiilijalanjälki pysyy huomattavasti pienempänä”, Mäkinen korostaa. Usein hintakin on kilpailukykyinen.
Joskus riittäisi vähempikin
Korjauskustannuksia mietittäessä Mäkinen kehottaa pohtimaan korjauksen kattavuutta ja kustannusten ja hyödyn suhdetta. Jos 100 000 eurolla saadaan parannettua energiatehokkuutta 100 yksikköä ja 150 000 eurolla kymmenen yksikköä lisää, voi miettiä kannattaako lisäinvestointi.
”Suomessa on vähän sellainen tapa, että joko korjataan kaikki täydellisesti tai ei korjata mitään. Usein riittäisi jotain siltä väliltä. Näin kustannuksetkin pysyisivät kohtuullisempina.”
Tilojen käyttäjät harvoin vaativat vanhalta kiinteistöltä samaa täydellisyyttä kuin uudisrakennukselta. Esimerkiksi Helsingin keskustassa on paljon vanhoja arvotaloja, jotka eivät täytä kaikkia uudisrakennuksilta vaadittuja ominaisuuksia. Silti niistä maksetaan huimia neliöhintoja.
Valtavirrasta poikkeaminen edellyttää osaamista ja rohkeutta
Kuten arvotalojen neliöhinnat kertovat, tilojen tarkoituksenmukainen käyttö edellyttää vain harvoin uudisrakentamisen korkeinta vaatimustasoa. Mutta kuka uskaltaisi rakennuttaa ”vain” käyttötarpeen edellyttämällä tavalla? Tilaajastahan se alkaa, mutta pian katse kääntyy suunnittelijaan.
”Korjaus- ja muutosrakentaminen vaatii suunnittelusta toteutukseen kokemukseen perustuvaa osaamista. Jos kokemusta puuttuu, valtavirrasta poikkeaminen voi olla vaikeaa. Siksi suunnitelmat laaditaan usein ns. viimeisen päälle”, Mäkinen sanoo.
Haasteellista suunnittelusta tekee sekin, että korjausrakentamisessa joudutaan soveltamaan uudisrakentamiseen tehtyä lainsäädäntöä ja normeja, koska omaa normistoa on korjausrakentamiseen hyvin vähän.
Ei uudisrakennusten suunnittelukaan helppoa ole. Siitä kertovat uusiin kiinteistöihin jälkikäteen hankitut viilennysjärjestelmät. Kuten kaikki vanhassa kivitalossa asuneet tietävät, oikein suunniteltu rakennus ei kuumene muutaman päivän auringonpaisteesta. Ylilämpenemiseltä tulisikin suojautua ensisijaisesti suunnitteluvaiheessa ikkunoiden ilmansuuntien, parvekkeiden, lippojen ja räystäiden avulla viherrakentamista unohtamatta. Sama koskee lisääntyvältä kosteudelta suojautumista. Vanha osin unohdettu keino on sekin, että porraskäytävät päästetään viilentymään öisin. Pahimmillaan kiinteistöä lämmitetään ja viilennetään samaan aikaan.
Kiinteistön hoidossa ja ylläpidossa talotekniikkaosaamisen kasvattaminen auttaisi osaltaan pitämään kulut kurissa ja rakenteet terveinä.
Rakennuspiirustuksiin ei ole luottamista
Uudisrakentamisen alho on saanut monet uudisrakentajat tähyämään korjauskohteiden ja muutosrakentamisen suuntaan, mutta osaaminen ei ole kaikilla isoillakaan tekijöillä riittänyt. Kyse ei aina ole toteutuksen osaamisesta vaan myös kustannuslaskennasta ja riskienhallinnasta.
”Kustannuslaskenta on korjauskohteissa erittäin vaikeaa kokeneellekin korjausrakentajalle. Lisäksi on päästävä asiakkaan kanssa sellaiseen sopimukseen ja aikatauluun, joka ottaa huomioon väistämättä eteen tulevat yllätykset”, konkari selventää.
Yllätykset ovat todennäköisiä, sillä ennen vanhaan työmailla saatettiin suhtautua rakennuspiirustuksiin enemmänkin suuntaa antavina ohjeina eikä toteutuspoikkeamia dokumentoitu. Paperilla 30 senttimetrin betonirakenne voi hyvinkin paljastua luonnossa jopa tuplasti paksummaksi tai puolta ohuemmaksi.
Ei rönsyjä vaan asiakaspalvelua
Kun Mäkinen aloitti 10 vuotta sitten Consti Korjausurakoinnin toimitusjohtajana, työhistoriassa komeili sellaisia kohteita kuin Nokian pääkonttori ja Oopperatalo sekä Turun Logomo ja kauppakeskus Skanssi.
Constissa Mäkistä kiinnosti alusta alkaen paitsi korjausliiketoiminnan kasvattaminen, myös yhtiön monipuolinen palveluvalikoima ja ketterä asenne. Liikevaihto on Mäkisen vastuualueella kasvanut 40 miljoonasta yli 100 miljoonaan euroon. Monipuolisuutta ja aitoa asiakaslähtöisyyttä hän arvostaa edelleen. ”Monelle asiakkaalle on tullut yllätyksenä, mitä kaikkia palveluita Constilta muutostöihin saa. Meille monipuolinen tarjonta ei ole rönsyjä vaan asiakaspalvelua.”
Jukka Mäkinen suosittelee pohtimaan kustannusten ja hyödyn suhdetta: Tarvitseeko vanhasta tehdä aina uuden veroista?
Artikkeli on julkaistu Constin Uudistajat-lehdessä
