”On ilo huomata, että taloyhtiön kunto on alkanut kiinnostaa osakkaita uudella tavalla”, sanoo Constin Taloyhtiöt-toimialan johtaja Risto Kivi.
Taloyhtiöistä kuuluu hyvää! Constissa on havaittu, että yhä useammat asunto-osakeyhtiöt huolehtivat talonsa kunnosta aiempaa paremmin. Erityisesti tämä näkyy julkisivujen ja kattojen huoltokorjauksissa. Rappausten halkeamia paikataan, julkisivuja maalataan, kattoja pinnoitetaan ja ikkunoita korjataan, kun tarvetta ilmenee eikä ajeta taloa niin sanotusti loppuun.
”On kaikkien kannalta erinomainen asia, että osakkaat kantavat huolta taloyhtiön kunnosta osana normaalia asumista. Kun huollot ja korjaukset tehdään ajallaan, vältytään tilanteelta, jossa kaikki rakennuksen osat putkia myöten vaativat perusteellista korjausta yhtä aikaa”, toteaa taloyhtiömaailman tunteva Risto Kivi Constista. Massiivinen koko rakennuksen peruskorjaus voi olla kova pala paitsi osakkaille myös pankille.
Risto Kiven kokemus taloyhtiökorjauksista yltää 1990-luvun alkupuolelle, jolloin tuore rakennusmestari aloitti yrittäjänä keskellä syvintä lamaa. Julkisivukorjauksiin keskittynyt yritys selvisi lamasta, kasvoi ja siirtyi osaksi Consti-konsernia vuonna 2009. Risto Kivi siirtyi samalla Constin julkisivukorjauksista vastaavaksi johtajaksi ja sittemmin koko Taloyhtiöt-toimialan johtoon. Yhteistä taivalta taloyhtiöiden kanssa on siis kertynyt jo 30 vuotta.
Kivi arvelee, että taloyhtiöiden viime vuosien myönteisen kehityksen taustalla ovat lakisääteisesti vaaditut viisi- ja kymmenvuotiskorjaussuunnitelmat. Korjaustarpeet tulevat kartoitetuksi ajoissa, ja yhtiökokouksissa esitettävistä suunnitelmista osakkaidenkin on helppo nähdä, mitä on lähivuosina odotettavissa. Samalla lisääntyy ymmärrys, ettei jykevinkään kivitalo kestä ikuisesti ilman huoltoa ja hoivaa.
Urakoitsija mukaan jo suunnitteluvaiheeseen
Lähes puolet taloyhtiöiden isoista korjauksista on viime vuosina liittynyt talotekniikkaan, ja euromääräisesti laskettuna ylivoimaisesti noin suurin osa niistä on ollut putkiremontteja. Luonnollinen syy tähän on Suomen rakennuskannan ikä. Seuraavaksi suurin kokonaisuus talotekniikan jälkeen on julkisivukorjaukset, joiden osuus on nyt kasvamassa.
Mitä vanhempi talo tai mitä kevyemmällä kädellä korjaussuunnitelma on tehty, sen varmemmin korjauksessa törmätään yllätyksiin. Jotta kaikille ikävät ja kalliit yllätykset saadaan minimoitua, Consti suosittelee urakoitsijan asiantuntemuksen hyödyntämistä jo suunnitteluvaiheessa. Sen sijaan, että taloyhtiö teettää ensin korjaussuunnitelman ja kilpailuttaa sen jälkeen urakoitsijan, kokenut urakoitsija voi kertoa heti alussa millaisia vaihtoehtoja korjaukseen on ja mikä on järkevä korjauksen taso. Liikaakaan ei kannata korjata.
Constin asiantuntijat käyvät suunnitteluvaiheessa suunnittelijan ja taloyhtiön kanssa läpi taloyhtiön tarpeet ja toiveet ja arvioivat eri vaihtoehtojen kustannukset. Yhdessä kartoitetaan myös riskit ja sovitaan, miten niihin varaudutaan.
Taloyhtiön ei tarvitse sitoutua remonttiin eikä urakoitsijaan, vaikka suunnittelu olisikin tehty urakoitsijan kanssa yhdessä.
Julkisivut tuottamaan
Sekä putkiremonteissa että julkisivukorjauksissa parannetaan aina myös rakennuksen energiatehokkuutta. Energian hinnan raju nousu on nyt lisännyt kiinnostusta energiaremontteihin sellaisenaan. Moni taloyhtiö on siirtynyt kaukolämmöstä maalämpöön ja laskeskellut aurinkopaneeleiden takaisinmaksuaikaa. Pihalla varaudutaan sähköautojen latauksiin ja valaistusta uusitaan energiatehokkaammaksi.
”Jos taloyhtiössä suunnitellaan putkiremonttia, ja tulevaisuudessa odottaa kaukolämpöjärjestelmän korjaaminen tai siirtyminen maalämpöön, kannattaa miettiä hankkeiden yhdistämistä”, Risto Kivi neuvoo. Putkityöt ja pihan kaivaminen auki vain kerran tuo kustannussäästöjä ja haittaa asumista vähemmän.
”Linjasaneerauksen yhteydessä ei kuitenkaan kannata uusia kaukolämpöön liittyvää tekniikkaa, jos samalla miettii maalämpöön siirtymistä.”
Uusinta uutta Suomessa on aurinkopaneeleista tehty julkisivu. Paneeli on kiinteä osa seinärakennetta, ja sen pinta voidaan tehdä vaikkapa tiililadonnan tai rappauksen näköiseksi. Aurinkopaneeli on toki kalliimpaa kuin tavallinen julkisivumateriaali, mutta sähköä tuottavan seinän asentaminen ei maksa tavallista seinää enempää. Ensimmäinen tällainen aurinkopaneeli on nousemassa Helsingin Kalasatamaan. Se ei ole Constin työmaa, mutta Consti seuraa kehitystä mielenkiinnolla.
Taloyhtiöissä tehtävillä korjauksilla, kuten julkisivu-, lämmitys- ja ilmanvaihtoremonteilla on vaikutusta taloyhtiön energiankulutukseen.
Putkiremontti kiinteällä neliöhinnalla
Constissa on viime vuosina tehty paljon töitä sen eteen, että korjausten aloittaminen ei taloyhtiöissä viivästyisi ainakaan sen vuoksi, että asia tuntuu vaikealta ja monimutkaiselta.
Tuoreita palveluita taloyhtiöille ovat kiinteähintainen putkiremontti Consti Nerokas ja sähköautojen latauspisteiden rakentamisen EcoConsti. Myös korjauksenaikaista asukas- ja osakasviestintää on kehitetty.
Korjausrakentamista eivät suhdanteet heiluttele
Rakennuksia korjataan aina tarpeeseen. Toisin kuin uudisrakentamisessa, korjausrakentamisen kysyntää eivät taloudelliset suhdanteet juurikaan heiluttele. Kiivaan uudisrakentamisen tasaantuminen on enemmänkin myönteinen asia asuntokorjaajille, sillä uudisrakentaminen imee tekijöitä myös korjausrakentamisesta.
Myöskään materiaalien tai energian hinnalla ei ole korjausrakentamisessa samanlaista vaikutusta kuin uudisrakentamisessa, sillä korjaaminen on työvoimavaltaista. Suurin osuus remonttikuluista muodostuu palkoista ja veroista, joiden ei odoteta ainakaan laskevan.
”Aina on oikea aika korjata tarpeeseen”, Kivi kiteyttää.
